过去一年，曾被认为是“中国经济最强发动机”的地产行业风光不再，投资过热而导致的“泡沫化”“同质化”终究还是浮出了水面，致使传统地产开发模式后继乏力，行业面临转型和创新的压力。在这转折的关键时期，房地产行业“黄金时代”翻篇已成为业界共识，而“白银时代”的到来，将会使转型升级成为大势所趋，房地产企业必须不断加强创新和转型力度，方能适应经济新常态。

多重困扰

房地产行业“压力山大”

首先，房地产行业遭遇互联网冲击。2014年，房地产行业经历了电商冲击下实体商业的“边缘化”挑战，而11月底降息消息的放出，或将使互联网渗透所带来的行业性分化再度加大。2015年年初，互联网大佬们更是加速对房地产行业渗透。1月7日，百度便再次宣布进军房地产，直接和30多家房地产中介公司合作，并准备推出房地产的垂直搜索。另外，虽然雷军多次表态小米不会涉足房地产，但小米还是多次传出要进军房地产的消息。而展望未来，倘若3D打印技术可以足够成熟，人工智能能够产生更大的质变，那对于房地产开发商来说将是前所未有的挑战。互联网冲击虽暂时不足以致命，但传统的地产开发商恐怕心里也早已五味杂陈。

其次，市场环境导致楼市疲软，发展动力趋向平缓。随着中央继续对房地产市场进行政策调控和大规模建设保障性住房，我国楼市正逐步回归理性。万科总经理郁亮就曾直言：“原来只要搭建售楼处，卖广告，地产商坐在一个售楼处里就能做成生意。然而现在，即使降价也不一定有人买房，和以前大不一样。”如此一来，商品房销售滞缓、存货居高不下、市场供大于求，去库存便成为众多房企共同面对的难题。而在未来，整个房地产尤其是住宅部分市场的规模将逐渐达到饱和，同时，房地产利润与以前相比已经没有那么大的空间，因为要素成本会加大，包括融资成本、人工成本，以及非市场的因素拿地的成本。

另外，衡量企业的标准也在悄然发生改变。此前，房地产业多以规模大小论英雄，然而这一标准目前已不符合楼市发展趋势。在日益复杂的竞争环境中，地产商必须根据客户不断变化的需求，设计新的物业类型、服务标准，以满足更加多元化的需求。房屋的质量、配套的服务、房地产企业的社会影响力、企业的综合管理能力等因素都将成为评判老大的新标准。这就对房地产产业的经营模式提出了新的要求。

跨界融合

未来将向多元化渠道迈进

转型和突破要从何处“落笔”？目前看来，除积极实现与互联网“联姻”之外，房地产行业结构性分化正在暗流涌动。实现跨界融合，进一步细分市场走向多元化，是业界所达成的共识。

如旅游地产。旅游地产主要包括旅游景点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。旅游地产提供的是平常大都市中难得一见的休闲体验，依据近年来旅游业已成为最大的消费热点之一，而人们又越来越注重体验式消费的需求来看，投资旅游地产未必不是一个好的投资方向。业内人士认为，随着国内文化、旅游消费日益旺盛，房企转型文化旅游地产将会成为趋势。近年来，绿地、万达、恒大、世茂等大型企业已先后在多个城市开发文化旅游项目，一些中小企业也在此领域看到了商机。

如养老地产。随着我国老龄化现象日益严重，正在催生公众对养老问题的担忧，开发商正在试图从这种群体性焦虑中寻找下一块蛋糕，这让一些大型开发商越来越把养老地产视为一种势在必行的战略选择。因此，养老地产今后很有可能会是一个新的利润增长点。目前，万科、保利等行业巨头已经开始谨慎试水，更多的开发商也跃跃欲试。

如商业地产。在国家对普通住宅市场不断进行政策调控之下，商业地产领域正在迎来新一轮热捧。在后调控时代，不管是开发商还是投资者的投资中心逐渐从以前的住宅市场，向商业地产市场转移。万科、龙湖、首创、华远等房企已先后做出战略调整，加码商业地产以谋求产品多元化。业内人士认为，由于居住需求与消费需求密不可分，因此，从业态组合的角度，住宅开发商加码商业地产，有着天然的便利。

还如城市综合体。顺应城镇化建设的需求，不少企业在发展的过程中，越来越注重产业和城市运营、产业支撑和住宅开发的有机结合。住宅受调控、城市综合体备受客户青睐、能获得更好的投资回报等三重“诱惑”下，越来越多的地产“大鳄”都将眼光放在综合体上，在未来推进城镇化的背景下，土地溢价、房产销售、园区开发和服务带来的稳健收益，都将成为一些综合运营房企的重要增长点。因此，在史上最严调控之后，城市综合体项目将成为楼市新宠。不仅保利、绿地、中铁等大型房地产企业已经开始了综合体项目的战略布局，一些原本专注住宅的地产企业也开始改变策略。

重新定位

企业管控策略也应适时转变

如果说在此之前，房地产企业还停留在靠土地这种原始资源吃饭的阶段，那么今后，“白银时代”的到来将彻底终结这种状态，资源不再占据绝对优势，房地产行业不得不“改头换面”，即升级转变到靠创新和管理来发展的阶段。

目前，房地产面临从类制造业向现代服务业转型的重大趋势。新常态下，企业应颠覆传统，树立服务和金融思想，通过金融支持和服务运营、植入互联网思维等手段寻求长期持续经营，盈利模式从直接卖房赚钱变为长期经营赚钱，从类制造业向现代服务业转型。

1月18日，万达集团发布第四次转型计划，声明将去房地产化，转向服务业为主的企业，包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。此外，万科以前都是以住宅为唯一的产品，而且是作为全球最大的住宅企业。王石曾经讲过至死不会放手的就是住宅，但是最近万科也讲到要做城市服务商。

加强企业的内部管控水平，总结突破转型，最重要的还是要结合自身实力。专家认为，中型企业应该走专业化道路，专注于提升自身产品品质，例如质量和物业服务水平等；占房地产市场绝大多数的小型企业，尤其是2008年以后才进入这个行业的、没有积累的企业就应该退出，转作专业投资人。继续留在房地产行业的企业应跳出行业看行业，不能以前两年房地产快速发展的暴利时代作为评判标准来抱怨，而应主动适应规则，做好房地产区域地位和产品定位，并以合理价格销售，尽快回笼资金，谋求新的发展。大的房企则要改变以往粗放式的开发模式，注重人才培养，建立与之对应的管理模式，走可持续发展的创新之道。